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Conseil de l'agence

5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loc

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Acheter pour louer nécessite réflexion et préparation. L’agence Libertimmo à Saint-Paul-lès-Dax vous donne quelques conseils de professionnel pour mener à bien votre projet.

Sélectionner un emplacement stratégique

 

L’emplacement est au cœur de tout projet d’investissement locatif. Il conditionne, en grande partie, sa rentabilité. Plusieurs éléments peuvent orienter votre choix : 

  • La présence de commerces et services ;
  • La proximité des axes routiers et autoroutiers ; 
  • La desserte en transports en commun ; 
  • L’existence d’un bassin d’emploi  ;
  • La présence d’un pôle universitaire pour faire de la location étudiante ;
  • Les intérêts touristiques du secteur et leur accessibilité si vous optez pour de la location saisonnière.

 

Trouver un logement aux prestations attractives

Les locataires sont attentifs à l’état général du logement ainsi qu’à ses qualités intrinsèques. Votre bien doit être bien positionné sur le marché afin qu’il puisse se louer facilement. 

Lors des visites, certains points doivent retenir votre attention et peuvent orienter votre décision de faire une offre d’achat : 

  • La disposition des pièces ; 
  • L’exposition du logement ; 
  • La présence d’un espace extérieur ;
  • La qualité des matériaux ;
  • L’existence d’une cuisine tout équipée. 

L’idéal est d’établir une liste de critères et de vérifier que le logement en remplit le plus grand nombre. 

 

Choisir le type de location  : vide ou meublée

 

Deux principales options s’offrent à vous en tant que loueur : la location vide ou meublée. Ce choix a une incidence sur le régime juridique et fiscal applicable à la location. Voici quelques grands principes des règles applicables à chaque type de location. 

 

Les équipements indispensables pour faire de la location meublée

 

Un logement meublé doit obligatoirement comporter un certain nombre d’éléments. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 contient la liste de ces équipements obligatoires, notamment : 

  • Une literie ;
  • Des volets et rideaux dans toutes les chambres ;
  • Une table et des chaises ;
  • Un four ;
  • Un réfrigérateur-congélateur ou avec compartiment à congélation ;
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine en nombre suffisant. 

 

Des durées de bail différentes

 

La durée légale du bail relatif à une location vide est de 3 ans. Pour la location meublée, il est plus court. Il est d’un an et peut être réduit à 9 mois si vous louez le logement à un étudiant.1

Le taux de rotation des locataires est donc supérieur pour la location meublée. 

 

Une fiscalité distincte 

 

Les revenus générés par une location vide sont déclarés en tant que revenus fonciers. Les recettes locatives d’une location meublée sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. 

Le régime fiscal diffère selon le type de location et le montant des revenus : 

  • Régime micro-foncier si vous louez le logement vide et que vos revenus sont inférieurs à 15 000 € ;2
  • Régime micro-BIC si vous faites de la location meublée et que vos revenus n’excèdent pas :
    • 72 000 € pour un meublé non classé ;
    • 172 600 € pour un meublé de tourisme classé.3

Au-delà de ces montants, c’est le régime réel qui est applicable. 

 

Une déclaration est nécessaire pour faire de la location meublée

Avant de commencer votre activité de loueur, vous devez adresser au greffe du tribunal de commerce du lieu de la location le formulaire Cerfa n°11921*05. Vous serez alors inscrit au répertoire Sirène et disposerez d’un numéro SIRET que vous devrez mentionner sur votre déclaration d’impôts. 

 

Estimer la rentabilité de votre futur investissement

 

Bien souvent, investir requiert l’obtention d’un prêt immobilier qui doit être remboursé, en tout ou partie par les revenus retirés de la location. 

Il est essentiel d’évaluer le rendement locatif de votre projet avant de faire une offre d’achat. 

Celui-ci se calcule par application de la formule suivante : 

(Montant du loyer annuel X 12) X 100 – les charges locatives / prix d’achat, frais d’acquisition compris.4

 

Les charges locatives que vous pouvez déduire sont les suivantes : 

  • Les frais de financement : crédit immobilier, assurance emprunteur…
  • La taxe foncière ;
  • Les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • L’assurance du propriétaire non occupant ;
  • Les éventuels frais de gestion ;
  • L’éventuelle assurance des loyers impayés.

 

Confier un mandat de gestion à une agence immobilière

 

Gérer un bien nécessite de nombreuses compétences administratives, juridiques et techniques. Il est possible d’assurer cette gestion seul, mais il peut être intéressant de signer un mandat de gestion avec une agence immobilière. Elle prendra alors en charge les missions suivantes : 

  • La sélection du locataire ; 
  • La rédaction du bail ;
  • La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • Le quittancement des loyers ;
  • L’organisation et le suivi des réparations locatives revenant au bailleur ; 
  • Le renouvellement du locataire en cas de résiliation de bail. 

 

 

Combien coûte la gestion locative ? 

En contrepartie des missions qu’elle accomplit, vous verserez à l’agence immobilière une rémunération de 5 à 10 % du montant des loyers charges comprises5. 

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L’agence Orpi Libertimmo peut vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif à Saint-Paul-lès-Dax et ses environs. Nos conseillers sont à votre disposition pour vous proposer des solutions pour le concrétiser dans de parfaites conditions.  

 

 

1https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-vide-ou-meublee-chaque-formule-ses-avantages-et-ses-inconvenients-article-23301.html

2 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles

3 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

4 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-calculer-le-rendement-de-son-investissement-locatif

5 https://www.net-investissement.fr/vos-objectifs/guides/investir-dans-l-immobilier/les-7-cles-pour-reussir-son-investissement-immobilier-locatif-1384.html

 

 

 

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